경매 물건 현장조사 완벽 체크리스트: 숨은 하자 찾아내는 노하우

경매 투자의 성패는 현장조사에서 결정됩니다. 서류상으로는 알 수 없는 실제 상태, 권리관계, 숨은 하자를 찾아내는 체계적인 방법을 실전 사례와 함께 알아보겠습니다.

1. 현장조사 준비 단계

1.1 필수 준비물

```

📋 서류:

[ ] 물건명세서 출력본

[ ] 감정평가서 출력본

[ ] 등기부등본

[ ] 건축물대장

[ ] 토지대장/임야대장

[ ] 지적도

[ ] 현장조사 체크리스트

📷 기록 도구:

[ ] 스마트폰 (사진/동영상)

[ ] 보조배터리

[ ] 줄자 (5m 이상)

[ ] 손전등 (어두운 곳 확인용)

[ ] 나침반 앱 (방향 확인)

🔧 점검 도구:

[ ] 수평계 앱 (기울기 측정)

[ ] 드라이버 (커버 열기)

[ ] 수건/티슈 (먼지 제거)

[ ] 마스크 (폐가 등)

[ ] 장갑

📱 필수 앱:

[ ] 네이버 지도 (실시간 위치)

[ ] 카카오맵 (로드뷰)

[ ] 국토정보플랫폼 (지적도)

[ ] 토지이음 (토지정보)

[ ] 건축행정시스템 세움터

```

1.2 사전 조사 (방문 전)

```python

현장방문 전 온라인 조사 체크리스트

사전조사_항목 = {

'위치_및_접근성': [

'네이버 지도 거리뷰로 주변 환경 파악',

'대중교통 접근성 확인',

'주차 가능 여부',

'주변 혐오시설 확인 (쓰레기장, 화장장, 공장 등)'

],

'건물_기본정보': [

'건축물대장으로 준공연도 확인',

'용도지역/지구 확인',

'건폐율/용적률 확인',

'위반건축물 여부'

],

'권리관계_예습': [

'등기부 말소기준권리 파악',

'임차인 현황 (배당요구 여부)',

'가처분/가압류 확인',

'유치권 가능성 검토'

],

'시세_조사': [

'네이버 부동산 호가 확인',

'국토부 실거래가 조회',

'부동산114 시세 확인',

'인근 공인중개사 전화 문의'

]

}

방문 예약 (필요시)

현장방문_사전준비 = [

'관리사무소 연락처 확보',

'열쇠 보관 장소 확인 (공실인 경우)',

'점유자와 약속 (점유 중인 경우)',

'날씨 확인 (비 오는 날 누수 확인 유리)',

'방문 시간대 결정 (오전: 채광, 저녁: 소음)'

]

```

2. 외관 및 주변 환경 조사

2.1 건물 외관 체크

```

[ ] 외벽 상태

• 균열 여부 (특히 모서리, 창문 주변)
• 타일 탈락
• 페인트 벗겨짐
• 누수 흔적 (물 자국, 이끼)

[ ] 발코니 확장 여부

• 감정평가서와 실제 비교
• 불법 확장 시 철거 비용 고려

[ ] 층간 관계

• 위층 발코니 물 떨어짐 여부
• 아래층 누수 민원 가능성

[ ] 공용부분

• 엘리베이터 작동 상태
• 계단 청결도
• 공용 전기/수도 관리 상태
• CCTV 작동 여부

📸 촬영 포인트:

• 건물 전경 (4면 모두)
• 해당 층 외부
• 균열/하자 부위 클로즈업
• 주변 건물과의 거리

```

```

[ ] 지붕

• 기와 깨짐/탈락
• 슬레이트 석면 여부 (철거 비용 큼)
• 함석 녹 발생
• 방수 상태

[ ] 외벽

• 벽돌 균열
• 시멘트 탈락
• 곰팡이/이끼
• 기초 침하 (건물 기울기)

[ ] 배수

• 우수관 파손
• 배수로 막힘
• 지면 습기

[ ] 담장/대문

• 경계 명확성
• 담장 균열/기울기
• 대문 작동

⚠️ 위험 신호:

• 기초 부분 균열 (지반 침하)
• 건물 전체 기울기 (수평계로 측정)
• 지붕 처짐 (구조 문제)

```

2.2 주변 환경 조사

```

[ ] 소음 환경

• 도로 소음 (차량 통행량)
• 철도/지하철 소음
• 공장/상가 소음
• 이웃 소음 (층간, 옆집)

💡 TIP: 저녁 시간대 재방문 추천

[ ] 조망 및 일조

• 앞 건물 높이 (향후 신축 가능성)
• 일조권 침해 여부
• 조망권 (산, 강, 랜드마크)
• 방향 (남향, 동향, 서향, 북향)

[ ] 편의시설

• 도보 5분 내 마트/편의점
• 학교 거리 (학군)
• 병원/약국
• 공원/운동시설

[ ] 혐오시설

• 쓰레기 집하장 거리
• 장례식장/화장장 (2km 이내)
• 공장/축사
• 유흥가/모텔촌
• 고압선 (전자파)
• 정신병원/교도소

[ ] 개발 호재/악재

• 재개발/재건축 예정 구역
• 도로 확장 예정 (수용 가능성)
• 신규 지하철역 계획
• 대형 시설 입주 예정

```

3. 내부 상태 정밀 조사

3.1 구조 및 누수

```

[ ] 누수 흔적

• 물 얼룩 (갈색/노란색)
• 페인트 벗겨짐
• 곰팡이
• 석고보드 처짐

[ ] 균열

• 미세균열 (0.3mm 이하) → 보수 가능
• 구조균열 (0.3mm 이상) → 심각

📸 누수 위치별 의미:

• 욕실 근처: 위층 방수 문제
• 창문 근처: 외벽 균열/방수 불량
• 천장 중앙: 옥상 방수 문제
• 모서리: 구조적 균열

💰 보수 비용 예상:

• 천장 도배/페인트: 50-100만원
• 누수 원인 제거: 100-300만원
• 구조 보강: 500만원 이상

```

```

[ ] 균열 점검

위치: [ ] 모서리 [ ] 창문 주변 [ ] 문틀 주변

크기: _________mm (명함 끼워서 측정)

방향: [ ] 수직 [ ] 수평 [ ] 대각선

[ ] 습기/곰팡이

• 벽지 들뜸
• 검은 곰팡이
• 벽면 만져서 습기 확인
• 석회화 (백색 가루)

[ ] 결로 (겨울철 중요)

• 북향 벽면
• 외벽 접한 벽면
• 단열재 유무

⚠️ 심각한 신호:

• 대각선 균열 (구조적 문제)
• 1층 벽면 하단 습기 (지하 습기)
• 곰팡이 광범위 (환기 불량 or 누수)

```

```

[ ] 기울기 측정

• 수평계 앱 사용
• 구슬 굴림 테스트
• 허용 범위: 1/100 이하
• 1도 이상 기울기 = 심각

[ ] 침하/들뜸

• 걸을 때 소리 (뚝뚝)
• 바닥재 들뜸
• 부분 침하

[ ] 온돌 작동

• 보일러 가동 테스트
• 고르게 따뜻해지는지
• 특정 부분만 뜨거움 (배관 문제)

💡 TIP:

겨울철 빈집 → 동파 흔적 확인

여름철 장마 → 습기/곰팡이 확인

```

3.2 설비 점검

```

[ ] 전기 용량

• 계약 용량 확인 (3kW, 5kW, 10kW)
• 누진세 구간
• 증설 필요 여부

[ ] 배선 상태

• 두꺼비집 확인
• 누전차단기 작동
• 콘센트 개수
• 조명 스위치 작동

[ ] 노후화 정도

• 전선 피복 벗겨짐
• 콘센트 그을림
• 스파크 흔적

⚠️ 위험:

• 전기 안 들어옴 (요금 미납 or 고장)
• 전선 노출 (감전 위험)
• 두꺼비집 녹 (화재 위험)

💰 교체 비용:

• 전선 전체 교체: 200-500만원 (아파트 33평 기준)
• 두꺼비집 교체: 30-50만원

```

```

[ ] 수압 테스트

• 모든 수전 동시 사용
• 수압 약하면 배관 막힘
• 물 색깔 (녹물 여부)

[ ] 누수 확인

• 계량기 체크 (사용 안 하는데 돌아가면 누수)
• 싱크대 하부 (물 자국)
• 화장실 변기 (물 계속 흐름)
• 벽 배관 (물 자국)

[ ] 배수 테스트

• 싱크대 배수 속도
• 세면대 배수
• 욕조 배수
• 변기 배수

[ ] 동파 흔적

• 배관 터짐 흔적
• 응급 수리 흔적

💰 교체 비용:

• 배관 전체 교체: 300-800만원
• 부분 누수 수리: 10-50만원
• 보일러 교체: 150-300만원

```

```

[ ] 보일러 점검

• 제조연도 확인 (10년 이상 = 교체 고려)
• 가동 테스트
• 이상 소음
• 온수 나오는지

[ ] 배관 점검

• 온수 배관 누수
• 온돌 배관 (바닥 따뜻해지는지)
• 특정 방만 안 나옴 (배관 막힘)

[ ] 난방비 확인

• 관리사무소에 전월 난방비 문의
• 평균 난방비와 비교
• 과도하게 높으면 단열 문제

⚠️ 교체 시기:

• 보일러 10년 이상 + 잦은 고장
• 난방 안 되는 방 있음
• 가스 냄새 (즉시 수리 필요)

```

```

[ ] 방수 상태

• 타일 들뜸
• 코킹 벗겨짐
• 실리콘 곰팡이
• 바닥 물 고임

[ ] 환기

• 환풍기 작동
• 창문 유무
• 곰팡이 여부

[ ] 설비

• 변기 작동 (물 내림)
• 세면대 배수
• 샤워기 수압
• 욕조 배수

💰 리모델링 비용:

• 화장실 전체: 300-500만원 (소형)
• 방수만: 100-150만원
• 타일 보수: 50-100만원

```

3.3 창호 및 단열

```

[ ] 창문

• 재질: [ ] 알루미늄 [ ] PVC [ ] 시스템창
• 유리: [ ] 단창 [ ] 복층 [ ] 로이유리
• 개폐: [ ] 미닫이 [ ] 여닫이 [ ] 틸트앤턴
• 작동: [ ] 정상 [ ] 뻑뻑함 [ ] 파손

[ ] 기밀성

• 창틀 틈 (바람 들어오는지)
• 손전등으로 빛샘 확인
• 겨울철 결로 여부

[ ] 방범

• 방범창 유무
• 샷시 잠금장치
• 1층/반지하는 필수

💰 교체 비용:

• PVC 창호 전체 교체: 200-400만원 (33평)
• 단열 필름 시공: 30-50만원

```

4. 권리관계 현장 확인

4.1 점유자 면담

```python

점유자 면담 체크리스트

면담_질문_리스트 = {

'기본_정보': [

'언제부터 거주하셨나요?',

'전세/월세 어느 것인가요?',

'보증금/월세는 얼마인가요?',

'계약서 있으신가요?',

'확정일자 받으셨나요?'

],

'임대차_관계': [

'집주인과 연락되나요?',

'보증금 받으셨나요?',

'배당요구 하셨나요?',

'이사 계획 있으신가요?'

],

'건물_상태': [

'살면서 불편한 점 있나요?',

'누수/곰팡이 경험 있나요?',

'층간소음 어떤가요?',

'수리한 곳 있나요?'

],

'주변_정보': [

'이 동네 어떤가요?',

'이웃 괜찮나요?',

'교통 편리한가요?',

'왜 이사 가시나요?'

]

}

주의사항

면담_시_주의 = [

'경매 입찰 예정이라고 먼저 말하지 말 것',

'부동산 시세 조사라고만 말할 것',

'점유자 권리 침해하지 않도록 조심',

'적대적 태도 지양 (향후 명도 협상 고려)',

'녹음 금지 (불법)',

'사진 촬영 동의 구하기'

]

```

```

확인 사항:

1. 대항력 여부

[ ] 전입신고일: __________

[ ] 확정일자일: __________

[ ] 배당요구 여부: [ ] 예 [ ] 아니오

→ 말소기준권리보다 선순위면 인수

→ 후순위면 소멸

1. 최우선변제권

[ ] 주택: 소액보증금 (지역별 상이)

[ ] 상가: 소액보증금

서울 기준 (2024년):

• 주택: 5,000만원 중 2,500만원 최우선
• 상가: 6,500만원 중 2,200만원 최우선

1. 명도 비용 예상
• 협의 명도: 300-1,000만원 (보증금 외)
• 소송 명도: 500-1,500만원 + 시간 6개월
• 강제집행: 추가 300-500만원

⚠️ 위험 신호:

• "보증금 못 받았어요" → 배당요구 했을 가능성
• "이사 안 갈 거예요" → 명도 소송 각오
• "유치권 행사할 거예요" → 전문가 검토 필수

```

4.2 유치권 위험 탐지

```

유치권_발생_가능성_체크 = [

'공사/수리 흔적 (인테리어, 방수 등)',

'공사대금 미지급 현수막/안내문',

'점유자가 "돈 못 받았다" 언급',

'건물주와 분쟁 중이라는 이야기',

'명의가 다른 사람이 점유 (채권자 등)'

]

현장_확인_방법 = {

'공사_흔적': [

'최근 도배/장판 교체 흔적',

'욕실 타일 새 것',

'발코니 확장 흔적',

'옥상 방수 공사'

],

'증거_수집': [

'공사 영수증 있는지',

'이웃에게 공사 여부 확인',

'관리사무소에 공사 이력 문의'

]

}

⚠️ 유치권 의심 시:

1. 변호사 상담 필수
2. 유치권 신고 여부 법원 확인
3. 공사업자 연락처 파악
4. 최악의 경우 입찰 포기

💰 유치권 해결 비용:

• 공사대금 협의: 50-80% 협상
• 소송: 6개월-1년 + 변호사 비용
• 공탁: 공사대금 전액 + 법무비용

```

5. 특수 물건 체크리스트

5.1 상가/오피스텔

```

[ ] 권리금 확인

• 기존 임차인 권리금 요구액
• 인근 시세와 비교
• 낙찰가에 권리금 포함 고려

[ ] 임대차 보호법

• 상가: 환산보증금 확인
• 계약갱신요구권 (10년)
• 최우선변제권 금액

[ ] 수익성 분석

• 주변 임대료 시세
• 공실률
• 관리비
• 예상 수익률 계산

[ ] 업종 제한

• 건축물대장 용도
• 관리규약 제한사항
• 인허가 필요 업종

[ ] 주차

• 주차대수 확보
• 발레파킹 비용
• 인근 공영주차장

📊 수익률 계산:

월세 수익률 = (월세 × 12 / 매입가) × 100

예: 보증금 1억/월세 100만원, 낙찰가 3억

→ (100만 × 12 / 3억) × 100 = 4%

단, 공실률 10% 가정 → 실질 3.6%

```

5.2 토지/임야

```

[ ] 현황 확인

• 지적도와 실제 경계 일치 여부
• 인접 토지 경계 분쟁 유무
• 무단 점유/사용 여부

[ ] 접도 조건

• 도로 접함 여부 (최소 2m)
• 도로 종류 (국도, 지방도, 사도)
• 맹지 여부 (도로 미접)

[ ] 개발 가능성

• 용도지역 (주거, 상업, 공업, 녹지)
• 건폐율/용적률
• 개발행위허가 가능 여부
• 농지전용 가능성

[ ] 지형/지반

• 경사도
• 암반/흙
• 성토/절토 필요 여부
• 지하수 흐름

[ ] 규제 사항

• 그린벨트
• 문화재보호구역
• 군사시설보호구역
• 상수원보호구역

💰 추가 비용:

• 측량: 100-300만원
• 지반조사: 200-500만원
• 성토/절토: 평당 5-10만원
• 도로 개설: 수천만원 (맹지인 경우)

⚠️ 맹지 매입 위험:

• 도로 개설 어려움
• 건축 불가능할 수도
• 활용도 매우 낮음

→ 매입 전 전문가 상담 필수

```

5.3 재건축/재개발 물건

```

[ ] 추진 단계 확인

• 추진위원회 구성
• 정비구역 지정
• 조합 설립 인가
• 사업시행 인가
• 관리처분 인가

[ ] 비용 예상

• 조합비
• 분담금
• 이주비
• 임대료 (이주 기간)

[ ] 일정 확인

• 예상 이주 시기
• 착공 시기
• 입주 시기
• 총 소요 기간

[ ] 리스크

• 조합원 간 분쟁
• 사업 지연
• 분담금 증가
• 미동의자 문제

📊 손익 계산:

낙찰가: 1억

분담금: 1억

조합비: 1,000만원

이주비: 5,000만원 (5년 × 월 80만원)

총 투자: 2억 6천만원

입주 후 시세: 5억

수익: 5억 - 2.6억 = 2.4억 (92% 수익)

⚠️ 주의:

• 사업 무산 위험
• 분담금 추가 증가 가능
• 10년 이상 장기 사업도 있음

```

6. 최종 종합 평가

6.1 현장조사 결과 정리

```python

현장조사 후 종합 평가 템플릿

종합평가 = {

'물건_기본정보': {

'물건번호': '',

'소재지': '',

'면적': '',

'감정가': '',

'최저가': ''

},

'외관_상태': {

'평점': '', # 1-5점

'주요_하자': [],

'보수_비용': 0

},

'내부_상태': {

'평점': '',

'주요_하자': [],

'리모델링_비용': 0

},

'권리관계': {

'점유자_유무': '',

'명도_난이도': '', # 쉬움/보통/어려움

'예상_명도비용': 0,

'유치권_위험': '' # 낮음/보통/높음

},

'입지_환경': {

'평점': '',

'장점': [],

'단점': []

},

'종합_평가': {

'적정_낙찰가': 0,

'추가_비용_합계': 0,

'최종_투자금액': 0,

'예상_시세': 0,

'예상_수익': 0,

'수익률': '',

'투자_결정': '' # 입찰/보류/포기

}

}

적정 낙찰가 계산

def calculate_max_bid(market_price, repair_cost, eviction_cost, profit_margin=0.2):

"""

적정 낙찰가 계산

Args:

market_price: 시세

repair_cost: 수리비용

eviction_cost: 명도비용

profit_margin: 목표 수익률 (기본 20%)

"""

total_additional_cost = repair_cost + eviction_cost

max_bid = market_price / (1 + profit_margin) - total_additional_cost

return max_bid

예시

market = 5억

repair = 3000만원

eviction = 1000만원

적정가 = calculate_max_bid(market, repair, eviction, profit_margin=0.2)

print(f"적정 낙찰가: {적정가:,.0f}원")

print(f"수리비용: {repair:,.0f}원")

print(f"명도비용: {eviction:,.0f}원")

print(f"총 투자: {적정가 + repair + eviction:,.0f}원")

print(f"예상 시세: {market:,.0f}원")

print(f"예상 수익: {market - (적정가 + repair + eviction):,.0f}원")

```

6.2 GO / NO-GO 판단 기준

```

✅ 입찰 GO 신호:

[ ] 치명적 하자 없음

[ ] 보수 비용 감정가의 20% 이하

[ ] 권리관계 명확 (유치권 없음)

[ ] 명도 가능 (협의 또는 소송)

[ ] 시세 대비 30% 이상 저평가

[ ] 예상 수익률 20% 이상

[ ] 추가 투자금 확보 가능

[ ] 환금성 양호 (재판매 가능)

🟡 보류 신호 (추가 검토):

[ ] 보수 비용 감정가의 20-40%

[ ] 권리관계 복잡 (변호사 상담 필요)

[ ] 명도 불확실성

[ ] 예상 수익률 10-20%

[ ] 전문가 자문 필요

🔴 입찰 포기 신호:

[ ] 구조적 결함 (기울기, 균열)

[ ] 보수 비용 감정가의 40% 이상

[ ] 유치권 확실 또는 의심

[ ] 명도 불가능 (불법점유 등)

[ ] 시세 대비 고평가

[ ] 예상 수익률 10% 미만

[ ] 환금성 불량 (재판매 어려움)

[ ] 법적 분쟁 중

```

7. 실전 사례

사례 1: 아파트 (성공 사례)

```

📍 서울 강동구 아파트 33평

현장조사 결과:

✅ 외관: 양호 (10년 된 단지, 관리 잘됨)

⚠️ 내부: 누수 흔적 (천장, 벽면)

✅ 점유: 공실

✅ 권리: 깨끗 (말소기준권리 없음)

비용 분석:

• 감정가: 5억 5천
• 최저가: 4억 4천 (80%)
• 낙찰가: 4억 6천 (83.6%)
• 수리비: 1,500만원 (누수 보수 + 도배장판)
• 총 투자: 4억 7,500만원

결과:

• 수리 후 시세: 5억 5천만원
• 실제 매도가: 5억 8천만원
• 수익: 1억 500만원 (22% 수익률)
• 소요 기간: 4개월

💡 성공 요인:

• 누수 하자 있어 경쟁 적음
• 하지만 치명적 하자 아님
• 수리 비용 예상 정확
• 빠른 매도 (시세 상승 타이밍)

```

사례 2: 단독주택 (실패 사례)

```

📍 경기도 용인 단독주택

현장조사 실수:

❌ 겨울철에 방문 → 지붕 누수 못 봄

❌ 점유자 면담 안 함 → 유치권 몰랐음

❌ 지반 상태 미확인 → 침하 발견

예상:

• 낙찰가: 2억
• 수리비: 2,000만원
• 총 투자: 2억 2천만원
• 예상 시세: 3억

실제:

• 낙찰가: 2억
• 지붕 누수 수리: 1,500만원
• 유치권 해결: 3,000만원
• 지반 보강: 2,000만원
• 총 수리비: 6,500만원
• 총 투자: 2억 6,500만원
• 실제 매도가: 2억 8천만원 (시세 하락)
• 수익: 1,500만원 (5.7% 수익률)

💡 교훈:

• 장마철에 재방문 → 누수 발견 가능했음
• 점유자 필수 면담
• 전문가 동행 (건축사, 감정평가사)
• 보수 비용 넉넉히 책정 (예상의 150%)

```

8. 전문가 도움 받기

8.1 동행 전문가

```

상황별 전문가:

1. 일반 아파트/빌라

→ 부동산 경매 전문 공인중개사

비용: 50-100만원 (성공보수)

1. 노후 주택/빌라

→ 건축사 또는 건축 감리사

비용: 30-50만원 (1회 방문)

확인사항: 구조 안전성, 보수 비용

1. 상가/오피스텔

→ 상가 전문 중개사 + 감정평가사

비용: 100-200만원

확인사항: 수익률, 권리금, 시세

1. 토지/임야

→ 토지 보상 전문가 또는 토목기사

비용: 50-100만원

확인사항: 개발 가능성, 지반, 측량

1. 권리관계 복잡

→ 변호사 (경매 전문)

비용: 상담 30-50만원

확인사항: 유치권, 임차인, 가처분

```

8.2 체크리스트 앱/도구

```

추천 앱:

📱 물건 조사용:

• 지지옥션: 경매 물건 검색, 입찰 정보
• 굿옥션: 물건 분석, 권리분석
• 법원 경매: 공식 앱

📱 현장 조사용:

• 수평계 (기울기 측정)
• 나침반 (방향)
• 소음측정기 (데시벨)
• 거리측정기 (AR 기능)

📱 지도/위치:

• 네이버 지도 (거리뷰)
• 카카오맵 (로드뷰)
• 국토정보플랫폼 (지적도)

💻 PC 조사용:

• 온비드 (www.onbid.co.kr)
• 법원경매정보 (www.courtauction.go.kr)
• 토지이음 (http://www.eum.go.kr)
• 세움터 (건축행정시스템)

```

9. 최종 체크리스트

현장조사 완료 확인

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방문 전:

[ ] 물건명세서 출력

[ ] 등기부등본 출력

[ ] 지적도 출력

[ ] 주변 시세 조사

[ ] 방문 일정 확정

외관:

[ ] 건물 4면 사진 촬영

[ ] 균열/하자 클로즈업

[ ] 지붕 상태 확인 (가능하면)

[ ] 주변 환경 촬영

내부:

[ ] 모든 방 사진/동영상

[ ] 천장 누수 흔적 확인

[ ] 벽면 균열 측정

[ ] 바닥 기울기 측정

[ ] 전기/수도/난방 테스트

[ ] 화장실/욕실 점검

[ ] 창호 작동 확인

점유/권리:

[ ] 점유자 면담 (가능 시)

[ ] 임대차 내역 확인

[ ] 유치권 가능성 탐색

[ ] 이웃 탐문

비용 산정:

[ ] 수리 비용 계산

[ ] 명도 비용 예상

[ ] 기타 비용 (중개수수료, 취득세 등)

[ ] 적정 낙찰가 계산

최종 결정:

[ ] GO / NO-GO 판단

[ ] 입찰가 결정

[ ] 자금 조달 계획

[ ] 전문가 상담 (필요 시)

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결론

현장조사는 경매 투자의 핵심입니다. 서류만 보고 입찰하면 99% 실패합니다. 반드시 현장을 직접 방문하여:

1. 보이는 것: 건물 상태, 위치, 환경
2. 보이지 않는 것: 누수, 구조 결함, 권리관계
3. 느끼는 것: 소음, 분위기, 이웃

모두 확인하고 체계적으로 기록해야 합니다.

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현장조사 100% = 입찰 50% = 수익 30%

현장조사 50% = 입찰 20% = 손실 위험

현장조사 0% = 도박

```

시간과 비용을 아끼려다 큰 손실을 볼 수 있습니다. 철저한 현장조사로 안전하고 수익성 높은 경매 투자를 하시기 바랍니다.