공매 투자 완벽 가이드: 온비드 활용 전략과 경매와의 차이
공매란?
공매(公賣)는 국가, 지방자치단체, 공공기관이 체납 재산이나 국유재산을 매각하는 절차입니다.
경매와의 차이
| 구분 | 공매 | 경매 |
|------|------|------|
| 주체 | 국가/지자체/공공기관 | 법원 |
| 플랫폼 | 온비드 | 법원경매 |
| 최저가 하락률 | 10-30% | 20% |
| 유찰 처리 | 수회 재공고 | 자동 재진행 |
| 입찰 보증금 | 10-20% | 10% |
| 잔금 기한 | 1-2개월 | 1개월 |
| 취소 가능성 | 높음 | 낮음 |
공매의 종류
1. 국세 체납 공매
주체:
국세청
대상:
- 국세 체납자 재산
- 부가세, 소득세, 법인세 체납
특징:
- 가장 많은 물량
- 다양한 물건
- 경쟁률 높음
조회:
온비드 > 국세청
2. 지방세 체납 공매
주체:
지방자치단체 (시/군/구)
대상:
- 재산세, 주민세 체납
- 자동차세 체납
특징:
- 지역별 물량 차이
- 소형 물건 많음
- 낙찰률 중간
3. 관세 체납 공매
주체:
관세청
대상:
- 수입 관세 체납
- 밀수품
- 보세구역 물품
특징:
- 동산(자동차, 기계) 많음
- 전문 지식 필요
4. 한국자산관리공사 (캠코) 공매
주체:
캠코
대상:
- 금융기관 부실 채권 담보물
- 국유재산
- 공기업 재산
특징:
- 대형 물건 많음
- 상업용 부동산 비중 높음
- 전문 투자자 선호
5. 지자체 직접 공매
주체:
시/군/구청
대상:
- 공공개발 잔여지
- 시유지
- 소유자 없는 부동산
특징:
- 깨끗한 권리관계
- 저렴한 가격
- 개발 제한 있을 수 있음
공매의 장점
1. 낮은 시작가
경매 대비:
시세의 60-80%에서 시작
예시:
- 시세: 3억원
- 공매 시작가: 2억원 (66%)
- 경매 시작가: 2억 4천만원 (80%)
2. 낙찰가율 낮음
평균 낙찰가율:
- 공매: 70-85%
- 경매: 80-90%
이유:
- 상대적으로 덜 알려짐
- 절차 복잡 인식
- 경쟁자 적음
3. 취소 가능성
장점:
자진 납부 시 공매 취소
전략:
여러 물건 입찰, 선택적 포기 가능
단점:
불확실성
4. 다양한 물건
부동산:
- 아파트
- 다가구/다세대
- 상가
- 토지
- 공장
동산:
- 자동차
- 기계 설비
- 골프 회원권
- 귀금속
공매의 단점
1. 취소 리스크
빈도:
전체의 10-30%
원인:
- 체납자 자진 납부
- 권리관계 복잡
- 하자 발견
대응:
여유 자금 확보
2. 정보 부족
문제:
- 사진 없는 경우 많음
- 상세 설명 부족
- 현장 확인 어려움
대응:
- 직접 현장 방문 필수
- 등기부 정밀 분석
- 인근 부동산 문의
3. 절차 복잡성
어려움:
- 온비드 시스템 익숙해지기
- 공인인증서 필요
- 서류 준비 많음
대응:
초기 소액 물건으로 연습
4. 경쟁 심화
트렌드:
공매 인기 증가
대응:
- 틈새 물건 공략
- 지방 물건
- 소형 물건
온비드 활용법
1. 회원가입
필수:
- 본인 인증
- 공인인증서 등록
- 연락처 등록
등급:
- 일반 회원: 소액 입찰
- 법인 회원: 대형 물건
2. 물건 검색
조건 설정:
- 지역
- 물건 종류
- 가격대
- 입찰 기간
정렬:
- 최신순
- 입찰 마감 임박순
- 시작가 낮은 순
알림 설정:
관심 물건 등록
3. 물건 분석
확인 사항:
- 감정가 vs 시세
- 권리관계 (등기부)
- 임차인 유무
- 현장 상태
- 주변 시세
다운로드:
- 물건명세서
- 감정평가서
- 도면
4. 입찰 신청
시기:
마감 직전 (스나이핑)
전략:
- 심리적 금액 (끝자리)
- 경쟁자 수 고려
- 예산 한도 준수
입찰 보증금:
- 계좌 이체
- 신용카드 (수수료 있음)
5. 낙찰 후 처리
기간:
7일 이내 납부 (보통)
절차:
- 잔금 납부
- 소유권 이전 서류 제출
- 등기 신청
- 인도명령 (필요 시)
입찰 전략
전략 1: 저가 공략
대상:
시작가 5천만원 이하
특징:
- 경쟁 적음
- 빠른 회전
- 낮은 리스크
예시:
- 지방 소형 아파트
- 오래된 다세대
- 소형 토지
기대 수익률:
20-30%
전략 2: 틈새 물건
대상:
- 접근 어려운 지역
- 특수 용도
- 복잡한 권리관계 (해결 가능)
예시:
- 농지 (농지 취득 자격)
- 공장 (용도 제한)
- 재개발 예정지
장점:
경쟁자 적음
주의:
전문 지식 필요
전략 3: 유찰 노리기
방법:
1차 유찰 관망, 2-3차 입찰
이점:
- 가격 하락
- 경쟁 감소
- 협상 가능성
리스크:
타인 낙찰 가능
전략 4: 대량 입찰
방법:
동시에 여러 물건 입찰
전략:
- 1-2개만 낙찰 목표
- 취소 대비
주의:
충분한 자금력 필요
전략 5: 스나이핑
방법:
마감 1-5분 전 입찰
장점:
- 경쟁자 재입찰 시간 부족
- 심리적 우위
주의:
시스템 오류 대비 여유
물건별 투자 포인트
아파트
선호:
- 역세권
- 중소형 (전용 60-85㎡)
- 준신축
회피:
- 재건축 임박
- 초대형 (분양권 전환)
수익률:
15-25%
다가구/다세대
장점:
- 임대 수익
- 매매 가능
주의:
- 임차인 권리 확인
- 건물 상태 점검
수익률:
20-35%
토지
선호:
- 개발 가능 지역
- 도로 접함
- 평탄지
회피:
- 개발 제한 구역
- 맹지
- 경사 심함
수익률:
30-50% (장기)
상가
주의:
- 임차인 계약 확인
- 상권 분석
- 권리금
수익률:
10-20% (임대 수익 포함)
권리분석
1. 등기부등본
갑구:
- 소유권
- 가압류
- 경매 개시 결정
을구:
- 근저당권
- 전세권
- 임차권
확인:
말소 기준권리
2. 배당 순위
우선:
- 조세 채권
- 당해세 (재산세 등)
- 근저당권
- 임차인 보증금
낙찰자 부담:
선순위 권리
3. 임차인 보호
대항력:
- 전입신고
- 확정일자
우선변제권:
소액보증금
확인:
현장 방문, 전입세대 열람
리스크 관리
1. 현장 확인
필수:
최소 2회 방문 (평일/주말)
체크:
- 실제 위치
- 건물 상태
- 임차인 면담
- 주변 환경
- 재개발/재건축
2. 권리분석
전문가 활용:
법무사 상담 (10-30만원)
확인:
- 선순위 권리
- 인도명령 가능 여부
- 명도 비용
3. 자금 계획
준비:
- 입찰 보증금 (10-20%)
- 잔금 (80-90%)
- 취득세 (4.6%)
- 명도 비용
- 리모델링 비용
여유:
예상 금액의 120% 준비
4. 출구 전략
매각:
- 낙찰 후 즉시 매물 등록
- 시세보다 5-10% 저렴
임대:
- 수익률 계산
- 장기 보유 전략
실전 사례
사례 1: 수도권 아파트
물건:
경기도 소형 아파트 (전용 59㎡)
시세:
2억 5천만원
공매 정보:
- 1차 시작가: 1억 8천만원
- 유찰 2회
- 3차 시작가: 1억 5천만원
입찰:
- 입찰가: 1억 7천만원
- 경쟁: 3명
- 낙찰: 성공
비용:
- 낙찰가: 1억 7천만원
- 취득세: 780만원
- 리모델링: 500만원
- 총: 1억 8,280만원
매각:
6개월 후 2억 3천만원
수익:
4,720만원 (26%)
사례 2: 지방 다가구
물건:
지방 도시 다가구 (5세대)
시세:
1억 2천만원
공매 정보:
- 시작가: 8천만원
- 입찰가: 9천만원
- 낙찰
운영:
- 월 임대료: 150만원 × 5세대 = 750만원
- 연 수익: 9천만원
- 수익률: 10%
보유:
안정적 임대 수익 목적
주의사항
1. 서두르지 않기
원칙:
확신 없으면 포기
이유:
다음 기회는 항상 있음
2. 소액부터 시작
첫 투자:
5천만원 이하
목적:
시스템 익히기
3. 전문가 활용
필요 시:
- 법무사 (권리분석)
- 부동산 감정평가사
- 세무사 (세금)
비용:
수익의 보험
4. 감정 배제
유의:
- 욕심 버리기
- 예산 한도 준수
- 냉정한 판단
세금 고려
취득세
세율:
- 6억원 이하: 1%
- 6-9억원: 1-3%
- 9억원 초과: 3%
- 조정대상지역: +8-12%
양도세
보유 기간:
- 1년 미만: 70%
- 2년 미만: 60%
- 2년 이상: 6-45% (누진)
절세:
장기 보유
최신 트렌드
1. 공매 인기 증가
원인:
- 경매 경쟁 심화
- 정보 접근성 향상
- 성공 사례 공유
영향:
낙찰가율 상승
2. 온라인 편의성
개선:
- 모바일 앱
- 영상 자료
- VR 투어
3. 전문 투자자 진입
현상:
법인, 전문 업체 증가
대응:
틈새 시장 공략
체크리스트
입찰 전
- [ ] 물건명세서 다운로드
- [ ] 등기부등본 확인
- [ ] 현장 방문 2회 이상
- [ ] 시세 조사 (3곳 이상)
- [ ] 권리분석 완료
- [ ] 총 비용 계산
- [ ] 대출 가능 여부 확인
입찰 시
- [ ] 공인인증서 준비
- [ ] 입찰 보증금 입금
- [ ] 마감 시간 확인
- [ ] 예산 한도 설정
- [ ] 심리적 금액 계산
낙찰 후
- [ ] 잔금 조달 계획
- [ ] 취득세 준비
- [ ] 소유권 이전 서류
- [ ] 명도 계획 (필요 시)
- [ ] 출구 전략 실행
결론
공매는 경매와 함께 부동산을 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 좋은 기회입니다. 온비드 시스템을 잘 활용하고, 철저한 현장 확인과 권리분석을 통해 리스크를 관리하며, 욕심을 버리고 냉정하게 접근해야 성공할 수 있습니다.
핵심 포인트:
- 경매보다 낮은 경쟁률 활용
- 현장 확인 필수
- 권리분석 철저히
- 취소 리스크 고려
- 소액부터 시작